Oricine a cumpărat, vândut sau închiriat un imobil în ultimii ani s-a confruntat, la un moment dat, cu cerința de a prezenta certificatul de performanță energetică.
Pentru mulți proprietari, documentul rămâne o formalitate pe care o obțin în ultimul moment, fără să îi înțeleagă cu adevărat conținutul sau importanța.
În realitate, certificatul energetic oferă informații concrete despre consumul unui imobil și este, în același timp, un instrument legal cu consecințe directe asupra tranzacțiilor imobiliare.
Înțelegerea acestui document (ce conține, cum se obține și în ce situații este obligatoriu) este utilă atât proprietarilor care doresc să vândă sau să închirieze, cât și cumpărătorilor care vor să știe ce achiziționează cu adevărat.
Contextul legislativ: de la Legea 372/2005 la standardul NZEB
Cadrul legal al certificării energetice a clădirilor din România este stabilit prin Legea nr. 372/2005 privind performanța energetică a clădirilor, modificată și actualizată.
Legea transpune în legislația națională directivele europene în materie și stabilește un set de obligații care privesc atât proprietarii de imobile, cât și investitorii, auditorii energetici și autoritățile publice.
Una dintre cele mai importante evoluții aduse de această legislație este introducerea standardului NZEB (Nearly Zero Energy Building) – clădire cu consum de energie aproape egal cu zero.
Conform art. 17 alin. (1) din Legea nr. 372/2005, toate clădirile noi pentru care recepția la terminarea lucrărilor se efectuează în baza autorizației de construire emise începând cu 31 decembrie 2020 trebuie să respecte acest standard.
O clădire NZEB trebuie să acopere cel puțin 30% din energia primară totală consumată din surse regenerabile, din care minimum 10% din surse amplasate la fața locului.
Această cerință a schimbat fundamental modul în care sunt proiectate și construite imobilele noi în România.
Certificatul de performanță energetică a clădirilor este documentul care atestă, la final, dacă o clădire nouă respectă sau nu aceste standarde – și, implicit, cât de eficientă este din punct de vedere energetic în exploatare.
Ce conține certificatul de performanță energetică
Potrivit art. 3 pct. 3 din Legea nr. 372/2005, certificatul de performanță energetică este documentul elaborat conform metodologiei de calcul al performanței energetice a clădirilor, prin care este indicată performanța energetică a unei clădiri sau a unei unități de clădire.
Concret, certificatul cuprinde date cu privire la consumurile calculate de energie primară și finală, inclusiv din surse regenerabile, precum și cantitatea de emisii echivalent CO2.
Performanța energetică este exprimată, în principal, prin clasa energetică – notată de la A+, cel mai eficient, până la G, cel mai puțin eficient.
Această clasă reflectă consumul estimat de energie al imobilului pentru încălzire, răcire, apă caldă menajeră, ventilare și iluminat interior, calculat în condiții normate de utilizare.
Pentru clădirile existente, certificatul cuprinde și recomandări de reducere a consumurilor de energie, cu estimarea economiei ce ar putea fi obținută prin aplicarea fiecărei măsuri.
Aceste recomandări nu sunt obligatorii, dar oferă proprietarului o imagine clară asupra direcțiilor în care imobilul poate fi îmbunătățit.
Cum se calculează performanța energetică a unui imobil
Calculul performanței energetice se realizează conform Metodologiei de calcul al performanței energetice a clădirilor, indicativ Mc 001-2022, aprobată prin ordin al ministrului lucrărilor publice, dezvoltării și administrației.
Metodologia ține cont de o serie de parametri tehnici specifici fiecărui imobil: caracteristicile termotehnice ale anvelopei clădirii – pereți, acoperiș, planșee, tâmplărie exterioară -, tipul și randamentul sistemului de încălzire, sistemul de preparare a apei calde menajere, ventilarea și iluminatul.
Un rol important îl au și factorii de amplasament: orientarea cardinală a clădirii, zona climatică în care se află și parametrii climatici exteriori specifici locației.
Tocmai de aceea, două apartamente cu aceeași suprafață și același tip de construcție pot obține clase energetice diferite dacă sunt orientate diferit față de punctele cardinale sau dacă se află în localități cu climate diferite.
Calculul nu poate fi realizat de orice specialist în construcții, ci exclusiv de auditori energetici atestați de Ministerul Lucrărilor Publice, Dezvoltării și Administrației, conform art. 30 din Legea nr. 372/2005.
În ce situații este obligatoriu certificatul energetic
Art. 21 alin. (1) din Legea nr. 372/2005 stabilește categoriile de clădiri și situațiile pentru care certificatul de performanță energetică este obligatoriu.
Prima categorie vizează clădirile rezidențiale și nerezidențiale care se construiesc, se vând, se închiriază sau sunt supuse renovărilor majore.
A doua categorie cuprinde clădirile aflate în proprietatea sau administrarea autorităților publice ori a instituțiilor care prestează servicii publice.
A treia categorie privește clădirile în care o suprafață utilă de peste 250 de metri pătrați este ocupată de o autoritate publică și este frecvent vizitată de public.
Obligația proprietarului la vânzare este reglementată la art. 22: acesta trebuie să pună la dispoziția potențialului cumpărător o copie a certificatului anterior perfectării contractului, iar la încheierea contractului de vânzare-cumpărare are obligația de a transmite originalul noului proprietar.
Contractele de vânzare-cumpărare încheiate fără respectarea acestei obligații sunt supuse nulității relative, potrivit Codului civil.
La recepția finală a unei construcții noi, certificatul energetic trebuie prezentat în original comisiei de recepție și anexat, în copie, la procesul-verbal de recepție, conform art. 23.
Procesul-verbal încheiat fără copia certificatului este nul de drept.
La ce folosește în practică certificatul energetic
Dincolo de obligativitatea sa legală, certificatul de performanță energetică are o utilitate practică reală pentru toate părțile implicate într-o tranzacție imobiliară.
Pentru cumpărător, documentul oferă o bază obiectivă de comparație între mai multe imobile: două apartamente cu prețuri similare pot avea clase energetice foarte diferite, ceea ce înseamnă diferențe semnificative în costurile lunare de întreținere pe termen lung.
Pentru proprietarul care vinde, clasa energetică superioară a imobilului poate constitui un argument de negociere.
Un imobil eficient energetic – mai ales dacă a beneficiat de lucrări de reabilitare termică sau a fost construit conform standardelor actuale – este mai atractiv pe piață și poate justifica un preț superior față de imobilele comparabile din punct de vedere al suprafeței și localizării.
Pentru proprietarul care închiriază, transparența privind consumul energetic al imobilului poate accelera procesul de găsire a unui chiriaș.
Chiriașii sunt tot mai atenți la costurile totale de ocupare a unui imobil – nu doar chiria, ci și cheltuielile lunare cu utilitățile – iar un certificat cu clasă energetică bună poate face diferența față de alte oferte de pe piață.
Valabilitate și situații în care este necesar un certificat nou
Potrivit art. 21 alin. (2) din Legea nr. 372/2005, certificatul de performanță energetică este valabil 10 ani de la data eliberării.
Există însă o excepție importantă: dacă în această perioadă sunt executate lucrări de renovare majoră care modifică consumurile energetice ale imobilului, certificatul existent nu mai este valabil și este necesară obținerea unuia nou.
Lucrările care pot atrage necesitatea unui nou certificat includ termoizolarea anvelopei clădirii, înlocuirea tâmplăriei exterioare, montarea unui sistem de încălzire nou sau orice altă intervenție care modifică semnificativ consumul energetic al imobilului.
Obținerea unui certificat actualizat după astfel de lucrări este în interesul proprietarului: clasa energetică îmbunătățită se va reflecta în valoarea comercială a imobilului.
De reținut, de asemenea, că potrivit art. 21 alin. (8) din aceeași lege, certificatele de performanță energetică emise fără cod unic de înregistrare emis de Ministerul Dezvoltării, Lucrărilor Publice și Administrației sunt nule de drept.
Verificarea autenticității documentului este o etapă pe care niciun cumpărător nu ar trebui să o omită.
Dacă imobilul dumneavoastră se află în București sau în județul Ilfov, puteți apela la Reflex Architecture SRL, firmă cu auditori energetici atestați gradul I, care eliberează certificatul de performanță energetică în maximum 24 de ore de la obținerea documentației necesare și vizita pentru măsurători și observații la clădire.
Concluzie
Certificatul de performanță energetică nu este un document care se obține doar pentru a bifa o cerință legală, el este un instrument de informare care reflectă realitatea consumului unui imobil și care are consecințe concrete asupra valorii acestuia, asupra costurilor de întreținere și asupra siguranței juridice a tranzacțiilor imobiliare.
Proprietarul care înțelege acest lucru tratează certificatul energetic ca pe o investiție în transparența și credibilitatea imobilului său pe piață.
