Peste 90% din tranzactiile imobiliare care au loc in SUA sunt efectuate prin intermediul unei agentii de intermedieri imobiliare. Tranzactiile imobiliare sunt un domeniu complex de activitate si implica o serie de aspecte legale, fapt pentru care, in unele state (cu precadere pe Coasta de Est a Americii), angajarea unui avocat este obligatorie atunci cand cineva vinde sau cumpara un imobil.

Deoarece din punct de vedere juridic “a scrie contracte” inseamna “a aplica legea”, unele state, inclusiv Arizona, California, Oregon si Washington, au anumite dispozitii legale care le confera agentilor imobiliari dreptul de a scrie contracte inerente tranzactiilor imobiliare. In aceste state, implicarea unui avocat “in tranzactie” nu este obligatorie.

Agent imobiliar sau REALTOR?

Pentru a deveni agent imobiliar in SUA, este necesara obtinerea unei licente emisa de statul in care persoana isi va desfasura activitatea (licenta numita “State license”).

Solicitantul trebuie sa aiba cazierul juridic intact si sa urmeze un curs de pregatire de cateva luni. Acest curs trateaza mai multe subiecte din domeniu, printre care aspecte legate de diversele licente care se pot obtine in acest vast domeniu de imobilare. Cursul contine de asemenea, informatii sumare din topografie, legi privitoare la transferul de proprietate, restrictii pentru anumite terenuri, contracte, surse de finantare, informatii notariale din domeniu (escrow), legea impozitelor, raportul dintre chiriasi si proprietari, controlul guvernului federal asupra proprietatii private, despre evaluarea sau estimarea valorii imobilelor (appraisal) si un capitol despre “design”. Acestea sunt doar cateva dintre obiectivele pe care le trateaza acest curs. In ce priveste examenul final (state exam) acesta este sustinut in doua parti. Primul este unul continand legile federale (informatii valabile in oricare stat american), iar al doilea examen este din legi specifice statului in care cursatul doreste sa obtina licenta.

Un agent imobiliar (“Real Estate agent”) care este membru intr-o asociatie a profesionistilor din domeniu poarta numele de “REALTOR”. Acesta trebuie sa se conformeze anumitor standarde profesionale impuse de asociatia al carui membru cotizant este. De asemenea, “REALTOR”-ul are obligativitatea sa frecventeze periodic anumite cursuri menite a-l tine la curent cu legile, regulamentele si schimbarile care au loc pe piata imobiliara (sa obtina date recente despre “pulsul pietei”).

In general, in SUA, agentii imobiliari sunt membri in mai multe asociatii de profil, atat locale cat si nationale.

Agentul imobiliar – reprezentatul unui broker

Un agent imobiliar sau un REALTOR nu are capacitatea legala de a actiona in nume propriu, ci el este angajatul unei firme imobiliare ce functioneaza sub licenta unui broker.

Comisionul incasat in urma unei tranzactii este incasat de broker. Acesta il plateste pe agent dupa ce isi retine un anumit procentaj, in functie de intelegerea stipulata in contractul de angajare. Agentii licentiati in domeniul imobiliar sunt obligati sa isi faca o asigurare care “acopera” o parte din raspunderea broker-ului pentru eventualele “greseli” comise de catre agent. Asigurarea se numeste “Errors and Omissions Insurance”.

Licenta de broker

Agentii imobiliari care doresc sa “avanseze in grad”, prin a obtine si licenta de broker, trebuie sa indeplineasca cel putin doua cerinte. In primul rand, trebuie sa aiba o vechime de minimum trei ani ca agent imobiliar cu norma intreaga (numarul de ani poate sa difere de la un stat la altul). Apoi, trebuie sa urmeze un curs suplimentar de aproximativ noua luni, in urma caruia va sustine un examen la Departamentul de Stat (state exam). Odata intrat in posesia licentei de broker, agentul poate sa-si deschida propria firma de intermedieri imobiliare, devenind astfel, “broker principal” (designated broker), avand dreptul de a angaja alti agenti care sa lucreze pentru el. Pentru a deschide propria firma, insa, e necesar ca broker-ul sa dispuna de un spatiu adecvat, care sa intruneasca cerintele prevazute de lege.

Brokerii care nu au propria firma, ci isi desfasoara in continuare activitatea sub licenta unui alt broker se numesc “brokeri asociati”. Prerogativele unui broker asociat sunt identice cu cele ale unui REALTOR sau agent imobiliar, cu exceptia ca acest nou titlu ii poate da o mai mare greutate in “ochii” clientilor care-l angajeaza.

Pe parcursul carierei, insa, atat agentii imobiliari cat si brokerii paricipa la anumite cursuri pe diverse teme imobilare si de business numite “educatie continua” (continuing education).

Octavian Curpaș este expert imobiliar (REALTOR) in Phoenix, Arizona